史李睿优质答主+ 关注

房地产行业之所以能够在中国发展20多年依然没有达到饱和的状态，甚至成为中国经济增长的核心支撑，就在于中国有刚需这个特殊的购房群体。对于开发商来讲，刚需从来都是“鱼群”，而不是“鱼”，他们对于品质、品牌、地段的敏感度不及对于价格的敏感度高，而由于资金方面的限制，因此很多刚需只能购买一些二三线甚至三四线、四线城市，这也是为什么中国房价这些年上涨的基本面是，三线四线上涨带动二线城市上涨，二线城市上涨再带动一线城市价格上涨的原因。

因此，从一线城市的基本面上来说，由于房价过高，已经透支了未来人口流入对于房价的利多，换句话说，即使人口未来流入北上广深，也无法为房价继续带来上涨的可能，因为流入的人口收入与房价不能匹配，无法接盘高房价。而目前来看，从人口流出地的收入与房价，以及人口流入地的收入与房价来对比，大部分地区的流入地房价都已经远超过流出地，因此，对于流出地而言，高房价已经无法吸引他们流入，因为收入的增加弥补不了房价的大幅上涨。因此，这是制约一线房价暴涨的基本因素，换句话说，目前来看已经很难出现一波全国房价暴涨的行情，顶多出现部分区域房价暴涨的现象，比如前两年的“煤飞色舞”，比如2016年年初的“东北四虎”。

在2013年前，北京的刚需是撑起北京楼市购买力的核心人群，在2013年至2015年末，由于北京出台了多项限购、限贷政策以及天价的“离婚税”，导致北京的刚需大幅下降。由于北京楼市的购买群体主要是北京本地人，即使有外地购买者，也是打算北京定居，也就是说，外地人在北京购房的动机与本地人是一样的，都是为了解决居住问题。因此，北京楼市的核心购买力就是刚需。

从刚需的构成上来看，由于受到教育产业的推动，很多父母为了解决子女入学及以后的升学问题，开始在郊区学区房较为突出的区域购入房产，例如大兴的枣园、黄村、亦庄等，以及昌平的天通苑、回龙观等，由于这些区域的学区房概念的出现，以及房价与市区相比有较大优势，因此刚需的购买力成为这些区域的成交核心。甚至在2015年末，大兴、昌平的去化周期已经低于12个月。

2016年伊始，北京出台多项宽松性政策，使得北京刚需开始回流。1月26日及2月2日，北京市公积金管理中心网站连续发出通知，先后对认房不认贷和首付比例进行调整。自5月1日起，北京户籍家庭使用市属公积金购买首套自住住房，不论有无购房贷款记录，贷款首付比例统一调整为20%；对于购买二套房，贷款首付比例由40%降至30%。

在公积金政策放松之后，北京紧接着在3月17日宣布，为贯彻落实《国务院办公厅关于进一步做好房地产市场调控工作有关问题的通知》（国办发〔2011〕1号）精神，加快构建符合首都特点的住房保障制度，逐步形成限价商品住房、经济适用住房、公共租赁住房、廉租住房等多层次、广覆盖的住房保障体系，现就进一步完善本市中低价位、中小套型普通商品住房及经济适用住房、限价商品住房政策提出具体意见，主要是放宽“三套房”的住房标准，将北京市“三套房”的住房标准由两口之家有两套房或三口之家有三套房，放宽至两口之家有三套房或三口之家有四套房，也就是人均70平米的标准。同时宣布自2月9日起，对在本市拥有两套及以上住房的本市户籍居民家庭、拥有1套及以上住房的非本市户籍居民家庭、无法提供本市有效暂住证和连续5年（含）以上在本市缴纳社会保险或个人所得税缴纳证明的非本市户籍居民家庭，暂停在本市向其售房。进一步明确了北京对于三套客户的限购，使得“三套房”标准真正落地。

从北京银行的角度来讲，自2015年四季度开始，开始逐步放松首套房的利率折扣，从9折逐渐调整至8.8折，并且，对于公积金客户，北京银行推出首套房贷款“商贷+公积金组合贷款+补贴款”优惠计划，借款人可同时申请个人住房按揭贷款、公积金贷款以及个人综合消费贷款，在符合我行额度审批标准要求的前提下，消费贷款额度（补贴款）=首套房按揭贷款利息与公积金贷款利息的差额。

多重利好政策的落地，加上北京房价的快速上涨，使得2

赞同 699喜欢收藏发布于 2025/2/3 23:56:59