中国哪有建租房？
最近，国家层面不断释放出支持利用集体建设用地建设租赁住房的信号。2月19日，国务院印发《关于加快建立健全绿色低碳循环发展经济体系的指导意见》，提出积极探索利用集体建设用地发展租赁住房，推进以绿色基础设施为代表的新基建；3月5日，“十四五”规划和2035年远景目标纲要正式发布，提出要规范发展住房租赁市场，解决大城市住房突出问题。
目前，国内不少城市已经开始了这方面的探索。 以杭州为例。 作为一座“缺地少地”的都市，近年来杭州一直在尝试利用存量土地建设保障性住房，比如将闲置的厂房改造为人才租赁房、将商业用房改建为保障性租赁住房等等。在新建项目方面，去年底开工建设的杭州首个租赁型社区——拱墅新城租赁住房小区，也是引发社会关注。 这个项目总建筑面积48万平方米，提供2683套租赁房，采用装配式外墙工艺，室内装修标准高于普通商品住宅，配备中央空调、全屋地板、阳台推拉门等，预计明年交付使用。
值得一提的是，这个项目的用地性质是行政划拨用地，也就是免交土地出让金。据测算，和商业用房改建模式相比，可节约建设成本近亿元。 除了杭州之外，武汉、广州、重庆等地也都在积极盘活存量土地资源，建设保障性租赁住房。 但这类资产在目前还是相对小众，在资产配置中占比较低。
我们统计了70个大中城市中住宅用地及住宅类的二手房交易数据，发现一线城市及周边地区的廊坊、宁波等城市以及强二三线城市如南京、无锡、成都等的交易量处于高位运行状态。 其中，北京去年二手房成交了约3.5万套，同比大增80%；上海则成交了约2.5万套，同比增长超过7成。不过，这两个城市的租金水平并没有明显上升，依然维持着平稳态势。
相比于以上两个城市，广深两地的房价表现就显得克制许多。其中，深圳去年的二手房成交了约1.6万套，同比下降了近2成；广州也仅成交了1.2万套，同比下降了接近5成。不过，这两座城市的租金水平却出现了较为明显的上涨，尤其是广州的租金涨幅领先其他一线城市。
我们认为，随着政策面的持续宽松，被抑制的刚性需求和改善需求将进一步释放，成交量有望进一步增加。但考虑到价格调控依然是未来楼市的主基调，房价的大涨可能会受到抑制，租价大概率会延续温和上涨的走势。 对于投资者来说，当前购买二手房的税费成本上升，贷款难度增加，投资性价比不高，而新房因为存在“锁资”环节，短期又难以变现，也不宜配置过多的房产。我们认为，在当前阶段，合理的资产配置方案应该是侧重首贷资格，用好首套房贷利率优惠，加杠杆买新房。